Владельцев недвижимости все чаще просят предоставить справки о кредитной истории для одобрения сделок. Из-за несвоевременного обмена информацией между банками и БКИ, которых в стране насчитывается шесть, возможности оперативно продать квартиру лишаются собственники, у которых с кредитной историей все в порядке.
В апреле-июне на российском рынке вторичной недвижимости резко выросло количество случаев, когда при продаже квартиры у продавцов требуют выписку из бюро кредитных историй БКИ — на 34% по сравнению с предыдущим кварталом. К такому выводу пришел сервис «Кредитный помощник», входящий в группу продуктов по онлайн-безопасности CosmoVisa, проанализировав свыше 3 млн заявок пользователей с начала года.
Причина — новая волна банкротств
В январе-марте 2023 года в России признали банкротами 76 тыс. граждан — на 40% больше, чем в I квартале прошлого года.
У все большего числа владельцев квартир имеются проблемы с обслуживанием своих долгов. Как следствие, риэлторы и агентства недвижимости все чаще просят собственников предоставить выписку из БКИ при продаже квартиры, чтобы избежать ситуации, когда сделка проведена с участием фактического банкрота, имеющего финансовые обязательства перед кредиторами разного уровня.
Столкнуться с трудностями можно и с чистой кредитной историей
Сделка по продаже квартиры может сорваться в последний момент, даже если с кредитными обязательствами и финансовым положением у собственника все в порядке.
На сегодняшний день банковские системы находятся на том уровне технологичности, что иногда некорректно отражают кредитную историю пользователей.
Все дело в том, что вопрос со своевременным обновлением подобных баз до сих пор не решен. По состоянию на июнь 2023 года в России работает шесть бюро кредитных историй. Часто проблема возникает уже на этапе предоставления информации от банка в конкретный БКИ, — например, о том, что кредит физлица успешно погашен. Общий срок предоставления информации — пять рабочих дней в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 218-ФЗ «О кредитных историях», но на практике ждать приходится дольше.
Еще больше трудностей сопряжено с обязанностью системно значимых банков и других крупных кредиторов (с портфелем займов (кредитов) физлицам размером от 100 млрд руб.) предоставлять информацию не менее чем в два БКИ. Это приводит к тому, что даже при успешно обслуживаемом или полностью закрытом кредите у физлица в одном БКИ все будет «чисто», в то время как проверка по другим покажет наличие долга. Все чаще с трудностями сталкиваются люди, которые всегда ответственно выплачивали займы. Такая ситуация привела к возникновению спроса на инструменты по исправлению ошибок в кредитной истории.
Если информация в БКИ отражена некорректно, что бывает нередко, то срок исправлений достигает 20 рабочих дней после подачи заявления. Выписки из разных бюро бывают в различных форматах и иногда противоречат друг другу — риелторы же часто не в состоянии разобраться в досье и обращаются к юристам. Соответственно, из-за необходимости актуализации информации о кредитной истории проведение сделки по продаже квартиры может затянуться как минимум на месяц.
Риски покупки квартиры у банкрота
Если человек проходит процедуру банкротства, ему становится фактически запрещено продавать недвижимость — по той причине, что квартира может относиться к имуществу, которое используется для покрытия обязательств перед кредиторами. Риелторы также скорее всего заблокируют сделку с участием собственника, который не проходит процедуру банкротства, но имеет объем просроченных долгов, который фактически ставит его на грань банкротства. Сделка с таким собственником может быть оспорена кредиторами.
Как отмечает основатель CosmoVisa Виктор Смирнов, усиление надзора за собственниками недвижимости при ее продаже — помимо фактической волны банкротств — также может быть связано с двумя моментами.
Во-первых, банки обязаны передавать сведения в БКИ обо всех стадиях признаниях гражданина банкротом. Существуют большие риски признания сделки с участием банкрота недействительной. Основания для оспаривания сделок предусмотрены в законе о банкротстве.
Если сделка будет признана недействительной, то купленную квартиру придется вернуть, а вернуть деньги назад как правило невозможно. Заблаговременное подтверждение из БКИ может обезопасить покупателя от недобросовестных продавцов и сохранить обеим сторонам большое количество времени, избавив от долгих разбирательств.
Для разрешения сложных ситуаций с БКИ разрабатываются различные сервисы по исправлению кредитной истории в относительно сжатые сроки. Через единый личный кабинет таких продуктов пользователь заполняет свои данные и формирует запрос, который отправляется в БКИ и ЦБ. После этого сервис автоматически производит расшифровку кредитного отчета в понятный для клиента формат, анализирует полученные данные, находит ошибки и подбирает экспертное решение по исправлению. Ключевая выгода для людей состоит в том, что некоторые из таких платформ сами подготавливают за клиента все необходимые документы.