В июле 2019 года – существующая схема продажи жилья с использованием механизма долевого участия прекратит своё существование. На смену ей придет механизм проектного финансирования, что позволит раз и навсегда забыть о проблеме обманутых дольщиков. На действующие схемы работы наложены ограничения, до 2021 года предусмотрен переходный период, правила для которого предусмотрены опять же поправками к 214-ФЗ (регламентированы 175-ФЗ, вступил в силу 01.07.2018). С 1 июля 2019 года для девелоперов станет обязательным открытие счетов-эскроу для каждого проекта. Средства граждан на эскроу-счетах будут застрахованы как банковские вклады. С помощью такого механизма покупатели квартир смогут спать спокойно: деньги населения такая схема защищает полностью.
Тем не менее, покупатели активно приобретают жилье в столичном регионе именно по договорам долевого участия (ДДУ), даже несмотря на то, что информационный фон вокруг застройщиков время весьма негативный. По данным Росстата, в первом полугодии 2018 в Москве было заключено более 28 тысяч таких договоров, что на 43% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Как ранее отметил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, в столице с привлечением средств граждан строится 533 объекта, 519 из них – как раз по принципу долевого участия.
Одна из основных причин такого спроса на жилье, невзирая на ситуацию со строительным рынком и области – так называемый отложенный спрос, ярко проявившийся на фоне снижения ставок по ипотеке. Всего за пять месяцев (с января по май 2018 года) в столице зарегистрировано 30,4 тысяч ипотечных сделок против – прирост ипотечных сделок в годовом выражении составил 81%.
Сегодня с использованием ипотеки продается каждая третья квартира, и доля постоянно растет. По данным Банка России на 1 июня 2018 года, около 1,2 трлн рублей ипотечных кредитов в банковской системе — это ипотечные кредиты, выданные как раз под залог прав по ДДУ (всего ипотечный портфель составляет 5,8 трлн рублей).
При этом покупатели жилья по такой схеме наверняка учитывают, что столичные (и подмосковные) власти внимательно следят за ситуацией в строительном секторе, довольно оперативно реагируют на возникающие проблемы и не бросят их – дольщиков –, в случае чего, на произвол судьбы.
Кроме того, повышенный спрос на ДДУ перед отменой этого механизма продажи жилья, как ни парадоксально, вызван именно скорым появлением в отечественной практике механизма проектного финансирования. По новым правилам застройщики получат доступ к деньгам дольщиков только по окончании возведения дома. Поскольку во время строительства строительным компаниям придется также платить проценты по кредиту, можно уверенно говорить об удорожании стоимости возведения домов, а в следствии о росте цен на готовое жилье до 15%. Стремление поскорее рассчитаться с кредитором и отбить инвестиции может привести к спешке, а соответственно, к ухудшению качества строительства. У потребителей практически исчезнет возможность вложиться в будущие квадратные метры на этапе «котлована». По подсчетам риелторов, «вход» в сделку на этой стадии строительства позволяет сэкономить до 20-25%.
Таким образом, покупатели, отталкиваясь от прогнозов о возможном подорожании жилья, предпочитают реализовать отложенный спрос уже сегодня. Тем более, что с привлечением ипотеки сделать это становится проще. Да, механизм проектного финансирования должен раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков, вот только ценовой вопрос на рынке недвижимости, по понятным причинам, является одним из основных.