Систему финансирования жилищного строительства ждет революционная ситуация. Девелоперы хотели бы продолжить работать по ФЗ-214, что предусматривает привлечение на стройку средств граждан. Однако власти решили, что ситуация требует изменений. Правительство поручило в ближайшие годы полностью отказаться от долевых схем и перейти на проектное финансирование строительства.
На действующие схемы работы наложены ограничения, до 2021 года предусмотрен переходный период, правила для которого предусмотрены опять же поправками к 214-ФЗ (регламентированы 175-ФЗ, вступил в силу 01.07.2018). С 1 июля 2019 года для девелоперов станет обязательным открытие счетов-эскроу для каждого проекта. Средства граждан на эскроу-счетах будут застрахованы как банковские вклады. С помощью такого механизма покупатели квартир смогут спать спокойно: деньги населения такая схема защищает полностью.
Однако в большей степени общественность интересуют вопросы, связанные с возможным ухудшением качества строительства, повышением цен на жилье. В экономике как всегда любые масштабные изменения на рынке «перекладываются» в конечном счете на потребителей, в данном случае на покупателей жилья.
Изменения в процессе финансирования жилищного строительства приведут к тому, что на рынке останутся только крупные игроки, более мелкие будут объединяться. Рисковать собственными средствами, вложенными в реализацию начальной стадии проектов, смогут себе позволить только компании, имеющие определенные экономические мускулы и запас финансовой прочности. По новым правилам застройщики получат доступ к деньгам дольщиков только по окончании возведения дома. Поскольку во время строительства строительным компаниям придется также платить проценты по кредиту, можно уверенно говорить об удорожании стоимости возведения домов, а в следствии о росте цен на готовое жилье до 15%. Стремление поскорее рассчитаться с кредитором и отбить инвестиции может привести к спешке, а соответственно, к ухудшению качества строительства.
Более того, сегодня на банковском рынке отсутствуют инвестиционные банки, кроме государственного ВЭБа. Представители ТОП-20, у которых имеется избыточная ликвидность, заявляют, что реализуют проектное финансирование, правда при наличии дополнительного обеспечения – залога, гарантии, поручительства. У таких программ отмечается высокая процентная ставка, ограничения на срок.
Хочется верить, что институт проектного финансирования в России будет развиваться и в скором времени будет существовать не только номинально, но и реально. Для этого нужно обеспечить банкам среду, в которой их капитал будет защищен, а также новые способы и методы анализа проектов, которые они финансируют. Покупателям-дольщикам в итоге остается только смириться с тем, что защита их средств и гарантии на окончание строительства требуют финансовых затрат, которые находят отражение в удорожании квартир и снижении качества строительства. В выигрыше окажутся те, кто купит жилье по старым, но несколько видоизмененным, правилам, действие которых будет продолжаться еще три года. С одной стороны, застройщики, сохраняя возможность привлекать средства дольщиков, не будут сильно поднимать цены. С другой, новая система – с включением в процесс банков – будет гораздо менее рискованной для граждан, чем раньше.