Число банкротств в строительной отрасли растёт с каждым годом. С 2016 года рынок покинуло свыше 600 застройщиков. По данным Минстроя, в числе обманутых дольщиков числится 34 тысячи россиян, а стоимость их достройки составляет свыше 100 миллиардов рублей. За этим стоит не одна или две причины, а целый комплекс, прежде всего неэффективность управления и девальвация рыночного риска. С развитием деятельности Фонда защиты прав дольщиков многие девелоперы перестали адекватно оценивать риски, свои возможности, надеясь, что в нужный момент государство подставит плечо и достроит объекты.
По данным регулятора, на начало года доля просроченной задолженности заёмщиков-строителей превышала 22%, хотя ещё в 2015 году данный показатель составлял 14%. Для сравнения – средний уровень просрочки в розничном и корпоративном кредитовании не превышает 6-8%. В итоге банки реже кредитуют строителей, некоторые банки поместили эту категорию заемщиков в «чёрные списки». Отчасти по этой причине наблюдается нынешний всплеск банкротств строителей. Кризис в строительной отрасли всё же ударил и по некоторым банкам – пример тому санация крупных частных банков в 2017 году. Речь идёт об «Открытии», «Бинбанке» и «Промсвязьбанке» – банках, которые аккумулировали значительные активы в строительном секторе. Если бы ЦБ РФ не взял их на санацию, токсичные строительные кредиты могли бы стать системной проблемой для всей отрасли. Многие банки – до вступления в силу новых правил финансирования строительства жилья – взяли паузу и готовятся к работе по новым правилам. Прямым следствием охлаждения интереса банков к стройке стал рост инвестиций за счёт собственных средств (не кредитов), который превысил, в среднем, в этом году 50%.
В Банке России неоднократно говорили, что всячески поддерживают такое направление кредитования, как ипотека. И теперь, когда она по естественным причинам почти исчерпала себя, регулятор будет стимулировать выдавать жилищные кредиты. Такая мера поддержит балансы части девелоперов, а те, в свою очередь, балансы банков. В связи с этим, есть основания ожидать, что «правильное» строительное кредитование – через ипотеку – будет жить.
Нельзя полностью исключить, что в ближайший год мы не увидим новые банкротства застройщиков. Прежде всего на рынке мы увидим очень большое предложения жилья – только в июне 2018 было выдано 132 разрешения на строительство, хотя с начала 2018 года таких разрешений каждый месяц выдавалось не более 15. С одной стороны, на цены будет давить растущее предложение, с другой стороны, в рамках перехода на эскроу-счета и из-за удорожания кредитов, цены на строительство, безусловно, вырастут. Схема с эскроу-счетами, напротив, гарантирует застройщику более низкий процент по кредиту, чем прежде. Однако, по новым правилам застройщики получат доступ к деньгам дольщиков только по окончании возведения дома. Поскольку во время строительства строительным компаниям придется также платить проценты по кредиту, можно уверенно говорить об удорожании стоимости возведения домов, а в следствии о росте цен на готовое жилье до 15%. Впрочем, девелоперы боятся не зря – ведь скоро именно банки, а не они, будут задавать тон на этом рынке, а, значит, неэффективные застройщики будут вынуждены покинуть рынок. Банк России внимательно подошёл к проблеме и разрешает работать с эскроу-счетами только проверенным банкам. Таковых, к слову, регулятор отобрал 55. Резюмируя вышесказанное, можно сказать, что регулятор заблаговременно купировал риски банков от банкротств застройщиков. В связке банк-застройщик, как правило, присутствует и третья сторона – страховые компании, страхующие ответственность застройщика перед дольщиками. На волне проблем с Urban Group появились понятные опасения об устойчивости уже самих страховщиков. Государство заняло активную позицию по решению проблем дольщиков Urban Group – Минстрой, ДОМ.РФ и региональные власти заявили, что все недостроенные дома будут закончены. Поэтому дольщикам нет причин, чтобы волноваться – остаётся ещё подождать.