Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям провел 30 мая, в четверг, парламентские слушания по теме «Реформирование системы долевого строительства: приоритетные задачи на 2019 год». В них приняли участие депутаты Госдумы, члены Совета Федерации, представители Минстроя, Минэкономразвития, Счетной палаты, Банка России, единого института развития жилищного строительства АО «ДОМ.РФ», органов исполнительной и законодательной власти субъектов РФ, профессиональных объединений и деловых организаций.
Слушания прошли в рамках подготовки к рассмотрению Госдумой во втором чтении проекта федерального закона, направленного на решение проблем обманутых дольщиков. Данный законопроект подготовлен группой депутатов Госдумы от разных фракций во главе с председателем профильного думского комитета Николаем Николаевым. Инициатива разработана во исполнение поручений президента РФ по совершенствованию регулирования долевого строительства и оказанию поддержки обманутым дольщикам, данных в декабре 2018 года и феврале текущего года.
В частности, нормами законопроекта предлагается предоставить регионам полномочия по созданию региональных фондов, наделенных исключительным правом достраивать проблемные объекты за счет средств федерального и регионального бюджетов, а также компенсационного фонда. Кроме того, предусматривается ведение жесткого контроля за целевым расходованием выделяемых средств через механизм обязательного банковского сопровождения всех расходных операций региональных фондов. Законопроектом также предлагается решить проблему так называемых «двойных продаж», связанную с возникновением у граждан требований о передаче одних и тех же помещений в строящемся доме. Предусматривается, что при наличии у граждан требований о передаче одних и тех же помещений помещения получат те граждане, чьи требования возникли первыми, остальным выплачивается возмещение. Среди прочих новаций, законопроект устанавливает обязанности губернаторов по утверждению плана-графика реализации мероприятий по достройке проблемных объектов, а также размещению в единой информационной системе жилищного строительства информации о ходе их реализации контролирующим органом. Одновременно в единой информационной системе жилищного строительства предлагается сформировать единый реестр проблемных объектов. В целях обеспечения плавного перехода на использование счетов эскроу с 1 июля этого года законопроектом предусматривается оптимизация требований в отношении уже начатых застройщиками проектов строительства. Также в нем содержатся положения, направленные на устранение ограничений для зачисления средств материнского капитала на счета эскроу в целях предоставления гражданам возможности для приобретения с их помощью строящегося жилья.
Прежде всего – достройка проблемных объектов
Николай Николаев, выступая на слушаниях, напомнил, что законопроект уже принят в первом чтении. «Он, прежде всего, направлен на достройку проблемных объектов. Мы вводим возможность регионов создавать свои специализированные фонды, которые будут специально созданы для достройки проблемных объектов. Мы даем возможность это делать не только с участием бюджета регионов, но эти фонды смогут привлекать иные средства, реализовывать договоры долевого участия», — омтетил депутат.
Николаев подчеркнул, что за последние два года проведена масштабная работа по совершенствованию сферы долевого строительства. «Основная задача на самом старте была увести людей от рисков, которые присутствовали на протяжении многих лет в долевом строительстве и прекратить появление огромного потока обманутых дольщиков. Я считаю, что нам это удалось, и те решения, которые были приняты благодаря президенту нашей страны и совместной слаженной работе с правительством, привели к тому, что с 1 июля у нас становится обязательной новая модель финансирования долевого строительства, которая использует эскроу-счета», — отметил он. Все российские застройщики, привлекающие средства граждан, с 1 июля обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу- счетов. Средства дольщиков будут зачисляться на специальный банковский счет, и девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты.
Глава думского комитета подчеркнул, что все это время проводилась и продолжается совместная работа межфракционной рабочей группы Госдумы, Минстроя, АО «ДОМ.РФ» по мониторингу изменений в отрасли. «Такая совместная работа позволяет нам не только генерировать идеи на будущее, но и мониторить то, что происходит», — указал парламентарий.
Востребованность предлагаемых изменений
Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс рассказал о текущей ситуации в Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Он сообщил, что с декабря прошлого года в Фонде в результате отчислений, которые в него поступают в виде 1,2% от договоров долевого участия, сгенерировано около 22 млрд. рублей. «С одной стороны, цифра значительная, а с другой стороны, те накопленные объемы проблем значительно превышают объемы, которые Фнд смог аккумулировать. При этом уже на сегодня у Фпнда есть наработанная практика по работе», — отметил Ниденс.
По его словам, изменения, предлагаемые законопроектом депутатов по решению проблем дольщиков «очень востребованы». «Это касается и работы с арбитражными управляющими, потому что сегодня мы действительно видим проблематику, что, если не дать право Фонду входить в процессы, то их реализация и последующая защита прав граждан может затянуться на неопределённое время. Поэтому мы поддерживаем такую инициативу и готовы будем её реализовать в случае принятия соответствующего закона», — заявил Ниденс.
Он также отметил важность последовательного и постоянного сбора информации о состоянии отрасли. «Уже полтора года работает единая информационная система, большой объём информации в ней аккумулирован. Создан единый реестр застройщиков — это 4 тыс. 300 строительных организаций, это информация о 14 тыс. с половиной строящихся домов, это у нас 123,5 млн. квадратных метров. По этому объёму в системе сосредоточена вся базовая информация», — обратил Ниденс внимание.
Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» также отметил важность изменений, предусматривающих выплаты компенсаций дольщикам в случае невозможности либо нецелесообразности завершения строительства. «Мы считаем, что это правильная и нужная мера, которая позволит по части объектов оперативно снять напряжённость, и помочь людям, получив компенсацию, вложить денежные средства на приобретение иного жилья», — считает Ниденс.
Готовность банковского сектора к эскроу-счетам
Зампредседателя Банка России Ольга Полякова, выступая на слушаниях, подняла темуготовности банковского сектора к переходу на проектное финансирование. «С нашей точки зрения, это абсолютно правильно, банки будут выполнять свою функцию, которую они должны выполнять, это функция финансового посредника, кредитования экономики», — заявила она. Полякова выразила уверенность, что предлагаемые нормы решают самый главный вопрос — это защита интересов граждан, которые инвестируют в строительство жилья.
Она напомнила, что на сегодняшний день утвержден список в количестве почти ста уполномоченных работать со строительным сектором банков. При этом, по ее словам, далеко не все банки из этого списка в своей бизнес-модели имеют заинтересованность кредитовать строительный сектор, но большая половина все же заявила о своей готовности. «И, соответственно, даже эта большая половина на сегодняшний день обладает достаточным объемом капитала для того, чтобы финансировать строительный сектор в тех необходимых объемах, которые указаны в паспорте национального проекта. А это увеличение кредитования строительного сектора почти в десять раз», — уточнила Полякова.
Зампредседателя ЦБ представила статистику, согласно которой на сегодняшний день 1337 застройщиков из 72 субъектов РФ обратились с заявками на получение проектного финансирования в 17 уполномоченных банков. «Сейчас уже мы видим, что механизм начинает работать, застройщики обращаются в банки с заявками. С Вашей помощью и соответственно с Минстроем мы постоянно проводим совещания с застройщиками, объясняя, что необходимо заранее, не дожидаясь 1 июля, обращаться в банки с заявками получения проектного финансирования», — заявил она, обращаясь к Николаеву.
По данным Поляковой, кредитные организации уже одобрили некоторые заявки и заключили 75 кредитных договоров на общую сумму 52,7 млрд. рублей. «И уже открыто 2705 счетов эскроу, на которых аккумулировано 8 млрд 200 млн. рублей — то есть в общей сложности на сегодняшний день почти 60 млрд. за счёт счетов эскроу и за счёт кредитов, которые предоставлены. Значит, эти денежные средства уже работают по новой схеме на создание объектов жилой недвижимости», — рассказала Полякова.
Зампред ЦБ считает своевременными изменения, предусмотренные законопроектом о поддержке прав дольщиков. «Они действительно очень своевременны, особенно те изменения, которые касаются возможности межевания участков земельных. Это облегчит процедуру предоставления застройщиками залогов банкам, существенно облегчит и повлияет на скорость принятия решения банками о предоставления кредитов», — считает она.
Как будут достраиваться проблемные объекты – понимание от «а» до «я»
Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин выразил поддержку предложенных депутатами норм законопроекта. «Николай Петрович [Николаев – прим.]совместно с коллегами подготовил [изменения], мы абсолютно поддерживаем их, они направлены на несколько задач, поставленных руководством нашей страны. Мы теперь понимаем от «а» до «я», как будет выглядеть достройка проблемных объектов», — заявил замминистра.
Он уверен, что реализация в будущем разработанного законопроекта позволит отрасли долевого строительства работать «точно правильно». «Каждая страничка этого законопроекта наполнена смыслом. Законопроект точно нужен, каждая его формулировка, чтобы точно всё правильно работало», — считает Стасишин. При этом замминистра выразил мнение, что застройщикам не нужно бояться процедуры банкротства при достройке проблемных объектов. «В чем убедился Минстрой и что показала практика, ни в коем случае не стоит бояться процедуры банкротства. То, как сегодня прописаны процедуры и то, как их предлагается доработать сегодня в этих поправках, направлено на то, чтобы в максимально короткий срок объект незавершенного строительства в регионе был сформирован», — призвал Стасишин.
Он добавил, что процедура банкротства необходима и для того, чтобы была понятна точная стоимость достройки объекта или объём компенсационных средств в случае невозможности достройки домов
Перспективы решения проблем обманутых дольщиков
Общаясь с журналистами по итогам слушаний, Николай Николаев сообщил, что проблемы обманутых дольщиков могут быть полностью решены через три-пять лет «Основная задача — это достройка проблемных объектов. В регионах появятся специальные фонды, которые будут их достраивать за счёт федерального, регионального и других бюджетов. В законопроекте прописано, что в течение трёх лет фонд должен передать квартиры из проблемного объекта дольщикам. Мы понимаем, что где-то в пределах трёх-четырёх, максимум, пяти лет мы должны решить все проблемы дольщиков», — подчеркнул Николаев.