Вскоре в России может появиться новый вид строительного страхования – ответственности застройщиков за скрытые дефекты. В 2017 году обязательное страхование ответственности застройщиков (214-ФЗ) было заменено системой гарантирования: гарантии покупателям недвижимости обеспечит государственный компенсационный фонд, сформированный за счет обязательных отчислений застройщиков. При этом департамент градостроительной политики Москвы и Минстрой РФ обсуждают новую идею – введения другого вида обязательного страхования, ответственности застройщиков за скрытые дефекты.
Сейчас в России в строительстве применяются два основных вида страхования: страхование ответственности застройщиков и страхование ответственности подрядчиков за причинение вреда третьим лицам. Сейчас, к сожалению, сложилась такая ситуация, при которой наличие портфеля по страхованию ГОЗ – это если и не «черная метка», то особое, пристальное внимание со стороны регулятора. Достаточно сказать, что из 60 компаний, еще пару лет назад представленных на этом рынке, сегодня в реестре ЦБ осталось лишь 11, причем большинство обслуживает только имеющиеся страховые портфели, не принимая на страхование ответственность новых застройщиков. Раньше, до 2014 года, было развито комплексное страхование всех видов строительно-монтажных рисков (СМР). Но, в связи с исключением расходов на страхование из государственных сметных нормативов (приказ Минстроя России от 16.06.2014 № 294), рынок страхования СМР сократился. По оценкам игроков рынка, около 80% этого рынка приходилось на строительные объекты, которые финансировались из федерального и регионального бюджетов. После введения 294-ого приказа, сборы по СМР снижаются ежегодно на 7-10%.
Мы считаем, что ключевыми рисками застройщиков являются низкие стандарты качества и высокое число мошенничеств в этой сфере. Финансовая устойчивость и прозрачность российских девелоперов сегодня также оставляет желать лучшего. Застройщики являются антилидером среди заемщиков российских банков, в последние 2-3 года просрочка в этом сегменте превышает 20%. Легко вспомнить массу разбирательств российских кредитных организаций и девелоперов, в рамках которых банки пытаются взыскать с застройщиков долги.
Улучшить ситуацию может использование риск-ориентированного подхода при проведении проверок в процессе строительства, а также страхование ответственности застройщиков за дефекты в возводимых домах.Кроме того, данная идея соответствует риск-ориентированному подходу, о котором Президент России указал в Стратегии экономической безопасности Российской Федерации на период до 2030 года.
Отличный кейс в этом плане – обязательное строительство ответственности за объект недвижимости, так называемый полис Десенналь (Decennal). Это один из обязательных документов при получении разрешительной документации на строительство. Причем срок страхования по нему составляет 10 лет после сдачи объекта строительства (именно в течение этого срока покрывается материальный ущерб объекту строительства по любой причине). Полис покрывает риск ответственности строителей и проектировщиков за все возможные ошибки и выявленные дефекты. Его можно сопоставить с предлагаемой идеей по новому виду страхования. По нашим оценкам, введение такого страхования в России стимулирует повышение качества строительного процесса, однако пока нам остается дождаться решения по данному вопросу со стороны региональных и федеральных законодателей.