Если попросить меня назвать топ 3 финансовые цели клиентов, то это будет «пассивный доход», «квартира/дом» и «обучение детей». Причем первые две будут лидировать с большим отрывом. И если тему с пассивным доходом можно сразу просчитать, но вопрос с недвижимостью всегда подразумевает альтернативные решения: брать квартиру в аренду и параллельно копить на свою, можно сразу взять в ипотеку свою, а с некоторых пор, с 2011 года, когда в ФЗ 164 появилась поправка, что лизинг применим и в отношении жилой недвижимости, появился и компромисс в виде лизинга. Что выбрать?
Для начала определимся с терминами:
- Аренда – вы платите за съем жилья, на выходе вы – не его собственник, все ваши платежи не дают вам права выкупа.
- Ипотека: вы берете в банке кредит под залог выбранного объекта недвижимости, сразу становитесь ее собственником, можете там жить, но, если вдруг не расплатитесь, банк может вас этой недвижимости лишить в погашение долга.
- Лизинг – вы делаете некий первоначальный взнос, а далее – выплаты, которые состоят из арендной составляющей и выкупной стоимости. По итогам лизинга, когда вы выкупили недвижимость, у вас – квартира в собственности.
Сравним все три варианта:
| Параметры сравнения | Аренда | Ипотека | Лизинг |
| Первоначальный взнос | 2-3 арендных платы | Бывает и 10-15%, но в среднем все же около 20-30% | Чаще всего около 30% |
| % ставка | — | Может быть льготной от застройщика, либо по программам АИЖК, тогда ниже 9-9,5%. Но в среднем около 9,5-10,5% | Как таковой ставки нет, т.к. лизинговый платеж включает аренду и выкупную стоимость, но в среднем около 11,5-13% |
| Срок | Договор обычно заключают на 11 месяцев, но можно продлевать, если арендодатель готов продолжать сдавать | Бывает и до 30 лет, но в среднем 10-20 лет | Обычно 10 лет, возможно до 15 |
| Дополнительные расходы | Оплата коммуналки | Коммуналка + страховка залога + страховка титула (если есть) + страховка жизни (при отказе может быть повышена ставка по кредиту) | Коммуналка |
| Возможность изменить размер платежа | Можно сменить квартиру или попросить арендатора о смене условий | Рефинансирование (если идет тренд на снижение ставки) + реструктуризация, если возникли трудности с выплатой (если согласится банк) | Можно сменить бОльшую квартиру в лизинге на меньшую, сократив взнос, плюс бывают опции каникул на несколько месяцев |
| Возможность сменить жилье | В любой момент, по заранее предупредив (в рамках договора) | Либо оставлять квартиру и сдавать, а самому снимать новую, либо продавать, гасить кредит и покупать в ипотеку новую, если денег хватит | Если провайдер лизинга обладает широкой базой объектов – можно сменить один на другой, сделав взаимозачет уже выплаченного первоначального взноса и выплат |
| Если нет денег платить дальше | Торг с арендодателем или переезд в квартиру с более низкой арендной платой | Согласование с банком реструктуризации, отсрочки выплат тела кредита, либо продажа квартиры в срочном порядке для погашения задолженности. | Либо подбор меньшей квартиры под меньший лизинговый платеж с перерасчётом сделанного первоначального взноса и выплат, либо возврат первоначального взноса за вычетом аренды за период проживания |
| Риски роста ежемесячных выплат | Есть, т.к. арендодатель может повысить аренду, особенно по мере продления договора, который обычно заключается не дольше, чем на 11 месяцев | Может быть только если ипотека валютная. | Нет |
| Необходимые документы | паспорт | Паспорт, НДФЛ – 2, копия трудовой/трудового договора, СНИЛС, документы на квартиру и т.д. | Паспорт, СНИЛС, права/загран/ИНН |
| Возможность прописки | Чаще всего, возможна лишь временная регистрация, и то далеко не всегда | Да | Да, но не во всех лизинговых провайдерах |
| Требования к клиенту | Понравиться арендодателю (могут быть ограничения возраст, пол, дети, животные, национальность и т.д.) | Хорошая кредитная история, все документы в порядке | Допускается не идеальная кредитная история, вплоть до отказов банков |
| Варианты по недвижимости | Очевидно, только вторичка | Вторичка и первичка, одобренные банком | Только вторичка, одобренная лизинговым провайдером |
| Возможность отчуждения и деления недвижимости при разводе/взыскании | Нет (нет собственности) | Да, даже если это единственное жилье – ст. 446 ГПК РФ | Нет (нет собственности до выкупа) |
| Что вы имеете на выходе? | Возможно, некую сэкономленную сумму от разницы аренды и потенциального платежа за ипотеку или лизинг аналогичной квартиры. Но не факт. | Квартира в собственности | Выкупленная по лизингу квартира в собственности |
А теперь давайте сравним математику: допустим, берем квартиру в Москве в спальном районе, где-то 5-6 станций метро от центра, вторичка, обычный панельный дом, 1 комната. Стоимость – около 5-6 млн. руб., пусть будет 5,5 млн. руб.
- Аренда – около 30-35 тыс. руб. в мес., возьмем даже 30 тыс.
- Ипотека, если на 10 лет со взносом 30%, если брать под 10%, будет 47300 руб. + страховка жизни, титула и квартиры будет примерно плюс 9-10 тыс. руб. к этой сумме, итого около 56-57 тыс.
- Если лизинг на 10 лет, то взнос тоже 30%, платеж в среднем около 56-57 тыс.
Итого получится, что ипотека и лизинг примерно сопоставимы, но аренда дешевле. На выходе через 10 лет мы имеем:
- Аренда: 3,6 млн. руб. (если не будет повышена аренда!), квартиры нет, сэкономлено по сравнению с 56 тыс. руб. в мес. по ипотеке или лизингу 3,12 млн. руб.
- Лизинг и ипотека: в собственности квартира за 5,5 млн. руб. (или больше/меньше, все зависит от динамики цен). Но если цена не упадет до 3,12 млн., то в целом получилось интереснее с ипотекой и лизингом.
Помимо математики есть и не вполне математические факторы, когда аренда может казаться выгоднее ипотеки в определенный период жизни или обстоятельствах:
- Если человек не вполне уверен, в каком районе хочет жить, в каком составе (есть неопределенность в семейном статусе), да и даже в каком городе или стране, то покупать, а уж тем более в ипотеку недвижимость, которую придется продавать через пару лет и менять на другое жилье, причем операция может оказаться убыточной;
- Если человек окажется в затруднительной финансовой ситуации, а банк не захочет пойти на реструктуризацию, есть риск потерять квартиру. А если в силу ситуации на рынке ее цена окажется ниже задолженности перед банком, то придется либо продолжать платить, либо подавать на банкротство. В частности, именно такая ситуация сложилась у валютных ипотечников в 2014 и далее. Если же речь про аренду – всегда можно постараться съехать в квартиру с более низкой арендной ставкой без ущерба для кредитной истории или задолженности перед банком;
- При отсутствии официальных доходов, само собой, ипотека может только сниться. Та же ситуация – при не лучшей кредитной истории, скажем, банкротством, либо при недостаточном доходе или наличии действующих кредитов, кредитная нагрузка по которым не позволяет взять еще и ипотеку.
Но в таких случаях как раз особенно хорош лизинг, который дает гибкость: можно выбирать квартиру, которая нравится сейчас, не боясь изменений, т.к. в будущем можно просто переоформить все на лизинг другой квартиры, не потеряв первоначальный взнос и сделанные выплаты за счет перерасчета. Весь вопрос лишь в ассортименте доступных вариантов по лизингу. И здесь, возможно, стоит следить скорее не за классическими лизинговыми компаниями, которые входят в крупные финансовые холдинги (например, Система Лизнг 24 Группы ВТБ), а на компании, которые выросли на базе крупных агентств недвижимости, а затем подключили еще и услугу лизинга (например, Визко Клуб).
В любом случае, благодаря развитию финансовых продуктов, уже не будет так мучительно больно выбирать между арендой и ипотекой. Я бы говорила про варианты ипотеки и лизинга, причем, если следить за трендами, лизинг в плане сроков и ставок уже вплотную приближается к ипотеке, одновременно предоставляя гибкость выбора. Так что следите за трендом и пусть финансовый мир подстраивается под вас, а не вы под него.
Об авторе
Смирнова Наталья Юрьевна родилась 21 мая 1984 года. Окончила Московский технологический университет (МИРЭА), затем обучалась в International University of Monaco.
Обладает более чем 10-летним опытом работы в финансовой индустрии.
В 2008 году, будучи в возрасте 24 лет и имея всего $400, Наталья основала компанию «Персональный советник». Спустя шесть лет ее детище уже обслуживало свыше 300 HNWI и mass-affluent клиентов, имея в управлении свыше $50 млн (в России и за рубежом). «Персональный советник» обеспечивает услуги по финансовому планированию, инвестициям, налоговому консалтингу, пенсионным программам для своих клиентов и является одним из лидеров на российском рынке.
С февраля 2018 года компания «Персональный советник» продолжила работу под новым брендом — «Эмкварта. Персональный советник».
В настоящее время она также занимает следующие должности:
член Американской ассоциации Financial Planning Association;
директор программы профпереподготовки экономического факультета МГУ «Советник по личным финансам»;
приглашенный эксперт по личным финансам на ТВ (Первый канал, Россия 24, РБК ТВ, ТВЦ и др.) и радио (Бизнес ФМ, Коммерсант ФМ, Финам FM, Маяк и др.);
ведущая авторской программы «Личные финансы с Натальей Смирновой» на World Busines Channel и телеканале МИР;
постоянный автор в СМИ: колумнист Forbes, banki.ru, Ведомости, РБК, Эксперт, Коммерсант Деньги и т.д.;
регулярно проводит ведет авторские семинары и мастер-классы.
Победитель международной премии Global Financial Planning Awards 2015 и 2016 — лучший финансовый советник по европейскому региону.